2025 공인중개사 시험 출제 경향 분석 및 과목별 전략

 

 

공인중개사 시험은 단순한 암기 과목이 아니라, 법률 · 이론 · 실무 · 세무를 아우르는 복합적인 전문 자격시험입니다. 따라서 시험을 준비하는 수험생이라면, 먼저 시험의 출제 경향을 파악한 뒤 과목별 전략을 세워야 단기간에 고득점을 기대할 수 있습니다. 

출제 경향부터 과목별 준비 전략까지 효율적인 학습 방법에 대한 핵심 정보를 모두 담았으니, 예비 공인중개사 여러분의 합격을 위한 길잡이가 되길 바랍니다.

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최근 5개년 공인중개사 시험 출제 경향 요약

공인중개사 시험의 전체적인 난이도는 평균 중상 정도이지만, 과목별 편차가 큰 편입니다. 

또한, 최근에는 다음과 같은 흐름이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 

 

1. 사례형, 응용형 문항의 증가

- 특히 민법과 중개사법 실무 부분에서 '지문이 길어지고, 판례 기반으로 구성된 사례'가 다수 출제

- 이 부분에 대비가 되어 있지 않으면 민법의 경우, 길어진 지문 때문에 시험 문제를 모두 보지도 못하고 끝날 수 있습니다. 

 

2. 개정 법령 반영 빈도 상승

- 모든 과목의 최신 개정 조문이 자주 등장하므로 수험생이 이를 놓칠 경우 오답 확률이 극도로 높아집니다. 

 

3. 기출 유사문제 출제율 유지

- 다행히 아직은 기출문제 변형 또는 반복 출제되는 경향이 유지되고 있는 부분이 있습니다. 

 

4. 고난도 문항 비율 소폭 증가

- 단순 암기로는 접근하기 어려운 문제들이 조금씩 늘어나는 추세입니다.

 

정리하자면, 기출문제를 반복 분석하고, 최신 법령을 반복 숙지하며, 실전 사고력을 키우는 것이 핵심이라 할 수 있습니다. 

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과목별 출제 특징 및 맞춤형 실전 학습 전략

공인중개사 시험 합격을 위해서는 각 과목별 특성에 맞는 학습 전략이 필요합니다. 주요 과목별 출제 특징과 맞춤형 학습 전략을 살펴보겠습니다.

 

과목별 출제 특징

부동산학개론

- 부동산학개론은 부동산 개념, 시장구조, 투자이론, 경제이론, 감정평가 기초를 다룹니다. 

- 대표적인 특징으로 해당 과목에서는 대략 8~10개의 계산 문제가 출제됩니다.

 

민법 및 민사특별법

- 민법의 경우 계약의 성립·이행·소멸의 흐름과 권리 충돌 관계를 중심으로 사례형으로 출제되고 있습니다. 

- 작년 기준 몇 문제를 제외하고 대부분 사례형으로 출제되는 특징을 보이고 있습니다.  

 

중개사법령 및 실무

- 중개 실무에서 발생할 수 있는 상황에 대한 법적 책임 여부를 묻는 문제 다수 출제

- 실무에 기반한 사례형 + 법령 조항이 병행해서 출제되는 것이 특징이고, 개정 법령이 자주 출제되고 있습니다. (아무래도 거래 사고가 최근 몇 년간 발생하다 보니 개정된 부분이 많았고 이에 문제 출제로도 연결되고 있습니다.)

 

부동산 공법

- 공법이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도시개발법, 도시 및 주거환경정비법, 주택법, 건축법, 농지법을 모아놓은 과목

- 다루는 법의 범위가 넓은 만큼 제일 암기가 필요한 양도 많고, 수험생이 대부분 많은 시간을 투자하는 과목이기도 합니다. 

 

부동산 공시법 및 세법

- 두 개의 과목이 시험에서는 하나의 과목으로 합쳐서 2차 2교시에 시험을 보게 되는 과목으로 공시법이 24문제, 세법이 16문제가 출제.

- 공시법은 출제상 특별한 특징은 없습니다. 개정되는 부분도 드문 과목입니다. 

- 세법은 부동산과 관련된 부분만을 대상으로 하고, 계산 문제가 2~3문제 출제되는 것이 특징입니다. 

과목별 핵심 학습 전략

부동산학개론

- 부동산학개론 과목은 기본적인 개념을 다루는 사항이 많으므로 개념에 대한 반복적인 학습이 필요합니다.

- 개념의 흐름을 도식화하거나 마인드맵 작성이 도움이 됩니다. 

- 계산문제는 공식에 대해 이해가 되지 않는다면 문제 유형을 분석하고 해당 유형이 적용되는 공식을 암기하는 것도 방법입니다.  출제되는 계산 문제 유형 대부분 정해져 있으므로 대응이 가능합니다. 

- 계산문제는 반드시 시간 관리가 필수입니다. 계산문제를 읽고 고민하고 적용되는 공식을 고민할 시간이 주어지지 않습니다. 문제 유형을 보는 즉시 적용되는 공식을 떠올릴 수 있을 때까지 반복학습이 반드시 필요합니다. 

- 계산 문제가 대략 25% 비중을 차지하는데 이를 버릴 경우, 시험 합격에 심각한 위험을 초래할 수 있습니다. 

 

민법 및 민사특별법

- 판례 중심의 학습이 반드시 필요

- 조문 암기보다는 조문은 이해 중심으로 진행하고 해당 조문에 따른 실제 판례를 통해 핵심적인 법리를 이해하는 방식으로 접근해야 합니다.

- 판례 요약집을 활용하는 방법이나, 메인 교재의 판례를 반복적으로 학습하며 문제에 어떻게 적용되는지에 익숙해져야 합니다. 

- 기존 기출문제에서 중복되는 문제도 일부 출제되는 경향이 있으므로, 인강이나 학원에서 체크해 주는 기출 문항이나 특정 부분은 반드시 숙지해야 합니다. 

 

중개사법령 및 실무

- 금지행위를 비롯한 행정처분 사항 등 공인중개사의 행위로 인해 피해가 발생하거나, 비윤적인 행동에 대한 부분이 자주 출제되고 있습니다. 해당 부분에 대한 개정법률도 많은 상황이라 반드시 숙지가 필요합니다. 

- 최근 해다마 개정사항이 많이 발생하고 있는 과목이라 개정사항을 반드시 적어도 시험 한 달 전까지는 자주 체크하고 숙지해야 합니다.

- 중개사법을 쉽게 생각하고 접근하시는 수험생들이 많으신데 최근 해당 과목이 난이도가 높게 나오는 경향이 있다는 걸 잊지 말아야 합니다.

 

부동산 공법

- 반복과 암기만이 살 길. 범위와 공부량 때문에 어려워하시는 과목이지만, 일정 교재 순환을 돌리면 하는 만큼 성적이 나오는 과목입니다.

- 핸드북 등 좋은 교재가 많이 나와 있습니다. 2회독을 마친 이후, 암기 사항은 핸드북 등을 통해 일상 속 자투리 시간을 활용한다면 생각보다 점수 올리기 수월한 과목이기도 합니다. 

 

부동산 공시법 및 세법

- 공시법은 개념이 어려운 부분은 없으므로 쉽게 보시지만 생각보다 외울 양이되기 때문에 시험이 다가와서 급하게 보면 점수가 잘 나오지 않는 과목이기도 합니다. 

- 출제되는 부분을 꾸준히 반복 학습하면 충분히 점수가 나오는 과목입니다. 쉽게보지만 않으면 충분합니다. 

- 세법은 2회독까지는 개념 중심으로 3회독 이후로는 사례 응용과 계산 부분을 시작하시는 게 좋습니다. 처음부터 계산 문제 등을 보시면 포기하실 수도 있습니다. 분량이 많지 않다는 이유로 나중으로 미루시는데 나중에 2교시 때문에 과락하시는 경우가 생각보다 있습니다. 

- 시험 전까지 정 학습 시간이 충분히 나오지 않으시면 계산 문제는 전략적으로 버리는 것도 고려해 볼 만합니다. 

- 세법도 매해 개정법률이 많은 과목입니다. 반드시 숙지해야 합니다. 조건이나 세율 변경이기 때문에 출제되는 경우가 많습니다.

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시험 D-100 대비 전략

공인중개사 시험에서 실전 문제풀이 능력을 향상시키는 것은 합격의 핵심 요소입니다. 이를 위한 세 가지 주요 전략을 소개합니다.

 

첫째, 모의고사 분석을 통한 약점 보완입니다. 최근 3개년 기출문제의 패턴을 철저히 파악한 후, 자신의 약점 분야를 집중적으로 보완해야 합니다. 단순히 문제를 풀고 넘어가는 것이 아니라, 오답의 원인을 분석하고 유사 문제를 반복적으로 풀어보는 것이 중요합니다. 특히 1차 과목과 부동산 공시법은 기출문제 패턴 확인이 더욱 중요합니다. 

 

둘째, 시간 배분 훈련이 필수적입니다. 문제 유형별로 소요 시간을 측정하고 효율화하는 훈련을 해야 합니다. 일반적으로 이론 문제는 40초 내외, 사례 분석 문제는 1분 내외, 계산 문제는 1분 30초 내외를 목표로 연습하는 것이 좋습니다. 실제 시험에서는 시간 압박이 큰 요소이므로, 평소 연습할 때부터 시간을 재며 풀어보는 습관을 들이는 것이 중요합니다.

 

셋째, 만약 시간이 부족한 직장인이나 시험 준비를 남들보다 늦게 시작한 수험생들의 경우, 반드시 메이저 학원에서 진행하는 100선 문제와 문제풀이는 꼭 숙지하고 시험장에 들어가세요. 학원들에서 진행하는(인강 포함) 100선 문제들은 난이도가 좀 있지만 출제 가능성이 높은 대부분의 파트의 개념과 기출문제 유형을 포함하고 있기 때문에 실제 시험장에서 도움이 되는 경우가 매우 많습니다. 기출문제까지 소화하기 어렵다면 💡100선은 반드시 풀고 숙지하고 시험장에 들어가세요. 

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학습 시 주의사항

공인중개사 시험을 준비하는 과정에서 몇 가지 주의해야 할 점이 있습니다.

 

첫째, 과도한 특정 과목 중복 학습은 피해야 합니다. 모의고사나 파트별 문제를 소화했을 때 커트라인 점수 이상이라면 부족한 과목에 학습 시간을 배분할 수 있도록 하여야 합니다. 

 

둘째, 기출문제 무분별한 복습은 지양해야 합니다. 모든 기출문제를 다 풀기보다는 최신 출제경향이 반영된 문제 위주로 선택적으로 학습하는 것이 효과적입니다. 특히 5년 이상 지난 기출문제는 현재의 법령과 맞지 않을 수 있으므로 주의가 필요합니다. 최근 3년간의 기출문제를 중심으로 학습하되, 오래된 기출문제는 출제 패턴 파악용으로만 활용하는 것이 좋습니다.

 

셋째, 개정 법령에 대한 대응이 중요합니다. 시험 직전까지도 법령 개정사항을 필수적으로 확인해야 합니다. 특히 시험 2~3개월 전에 발표되는 법령 개정은 당해 시험에 반영될 가능성이 높으므로 특별히 주의를 기울여야 합니다. 법령 개정 사항을 별도의 노트에 정리하여 시험 직전까지 수시로 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

 

마지막으로 재수생들의 경우, 구버전의 학습 교재로 시험을 준비하는 경우가 있습니다. 법령 개정사항 등이 반영되지 않은 교재로 학습하는 것은 많은 위험성을 내포하고 있고 학원들의 인강의 내용도 매해 조금씩 변화하고 있습니다. (공시법은 솔직히 잘 변하지 않습니다. 구교재 사용 가능합니다.) 되도록 매해 발간되고 있는 새로운 교재를 사용하시기를 추천드립니다.

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2025 공인중개사 시험, 전략이 결과를 바꾼다.

공인중개사 시험은 단순히 많이 외운다고 합격할 수 있는 시험이 아닙니다.

출제의 흐름을 읽고, 과목별 성격을 이해하며, 나에게 맞는 학습 전략을 실천하는 것이 합격의 지름길입니다. 

분석하고, 정리하고, 반복하는 학습의 3단계가 2025년 합격을 만들어줄 것입니다. 

분명, 시험이 다가오면 모든 준비가 부족해 보이고 벌써부터 내년 시험을 생각하고 있는 나를 발견할 수 있을 겁니다. 

당연한 겁니다. 누구나 그렇습니다. 다만, 거기서 고민하는 사람과 고민하기보단 뚝심 있게 계속 걸어가는 사람이 다를 뿐입니다. 

"당신은 반드시 합격할 수 있습니다. 포기하지만 말아주세요."

 

 

 

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